La suba de tasas de interés, los plazos extendidos y las trabas operativas no frenaron el interés por financiar la compra de vivienda. Qué limita el avance del sistema, cómo funciona el mercado secundario y qué aspectos revisar antes de solicitar un préstamo
En mayo, los bancos registraron más de 200.000 acciones entre consultas y simulaciones sobre créditos hipotecarios (en sólo 4 meses de 2025 se superó a los préstamos otorgados en todo 2024), según estimaciones del sector. El número revela que el interés por financiar la compra de una vivienda se mantiene, a pesar de la suba de tasas (en algunos bancos escaló al 9%) y de un contexto de ralentización operativa. Las entidades que ofrecen estas líneas ya superan las 20 en todo el país, aunque el ritmo de aprobación se redujo respecto del primer trimestre del año.
Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que la desaceleración no obedece a una regla inevitable, sino a una tensión entre dos factores. “La estabilidad macroeconómica va por un carril y la capacidad de fondeo por otro. Parte de esa estabilidad se sostiene con una escasez de pesos circulantes. Esa falta de liquidez también afecta a los bancos, que cuentan con pocas herramientas para otorgar préstamos de largo plazo”.
En Argentina, la mayoría de los depósitos son a 30 días, mientras que un crédito hipotecario promedio se otorga a plazos de 20 o 25 años. “El crédito crece desde una base muy baja, pero los depósitos no acompañan. Por eso es clave avanzar en esquemas de fondeo alternativo”, señaló.
Mercado secundario y que falta
Ese mecanismo es el mercado secundario hipotecario, basado en la securitización de préstamos. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, lo describió de forma sencilla. “Los bancos originan los créditos. Una vez que reúnen una cartera con determinado rendimiento, emiten instrumentos financieros en el mercado de capitales para venderlos a inversores. Así obtienen nuevo capital para prestar, sin depender exclusivamente de sus depósitos”.
Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, consideró que este circuito permite ampliar el volumen de crédito disponible. “Genera un círculo virtuoso. Si el mercado confía en los títulos que respaldan las hipotecas, se amplía el acceso a la vivienda y se dinamiza el sistema financiero”, explicó. En su visión, resulta necesario contar con inversores de largo plazo —como fondos de pensión, aseguradoras o entidades públicas— para que el sistema funcione en escala.
Las demoras en el otorgamiento también inciden. En algunos bancos, los plazos alcanzan entre 90 y 120 días. González Rouco indicó que varias entidades comenzaron con buenos tiempos —45 a 60 días—, pero luego levantaron el pie del acelerador. “El sistema se saturó. La mayoría no otorgaba créditos desde hacía más de un año y debió rearmar sus equipos. Además, sin fondeo suficiente, la colocación no puede sostener el mismo ritmo”, apuntó.
Rozados identificó dos causas principales detrás de los retrasos: problemas en la documentación de las propiedades y demoras en registros públicos o estudios notariales. “Muchas veces los clientes no cuentan con los papeles exigidos, y eso se detecta tarde. Es fundamental mejorar la formación en los canales bancarios e inmobiliarios, que son quienes transmiten la información”, señaló.
Hauserman agregó que muchos pasos siguen bajo esquemas manuales. La recolección de legajos, la tasación, la coordinación con escribanías y el armado del expediente exigen tiempo y coordinación. Consideró que el sistema de finanzas abiertas, creado por el Decreto 353/2025 (que permitirá la utilización de los dólares debajo del colchón), podría reducir esos plazos al permitir que los usuarios autoricen a las entidades a consultar de manera directa su información crediticia. “Eso permitiría evaluar mejor a los solicitantes, incluso en casos con ingresos informales”, afirmó.
Sobre qué frena el desarrollo del mercado, Rozados sostuvo que “la estabilidad macroeconómica es la condición imprescindible”. Según el analista, sin previsibilidad, ninguna reforma técnica puede dar resultados duraderos.
Hauserman coincidió, y sumó otros cuatro elementos: un mercado de capitales confiable, menor informalidad laboral, mayor seguridad jurídica y programas públicos que subsidien cuotas para sectores de ingresos medios y bajos.
En países como México, Brasil o Chile, estos factores están presentes con distintas combinaciones. Allí los créditos hipotecarios alcanzan una relación mucho más alta respecto del PBI.
Para Hauserman, una alternativa posible sería crear un fondo mixto entre Estado y bancos, destinado a subsidiar parcialmente las cuotas y cubrir eventuales incumplimientos. Ese seguro actuaría como red de contención ante atrasos temporales.
Por su parte, González Rouco destacó que el desarrollo del mercado secundario hipotecario resulta clave para destrabar el acceso al crédito. “Es la securitización. Un esquema que permite a los bancos obtener fondeo por fuera de los depósitos, ya sea mediante la emisión de cédulas hipotecarias, bonos u otros instrumentos, según cómo se organice el sistema”, explicó.
También señaló que las entidades pueden recurrir a sus propias carteras de créditos existentes, como las colocadas en 2017, 2018 o desde el relanzamiento actual, y descontarlas en el mercado financiero a cambio de liquidez inmediata. “Funciona como el descuento de un cheque: se resigna una parte del valor, pero se gana capacidad para volver a prestar sin esperar el repago total del crédito”, apuntó.
Para que ese circuito funcione, González Rouco consideró imprescindible contar con inversores institucionales de largo plazo. “Fondos de pensión, aseguradoras, entidades públicas como el BICE —Banco de Inversión y Comercio Exterior— o el FGS —Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES—. Hoy son muy pocos. Lo importante sería generar una base más amplia de inversores que estén dispuestos a participar en el financiamiento del mercado inmobiliario”, indicó.
Aclaró que esos actores pueden ser locales o internacionales, pero que en cualquier caso requieren un marco financiero sólido y acceso al mercado de capitales. “Argentina necesita construir ese ecosistema. Lo central es la securitización como herramienta para romper el límite que impone el descalce entre depósitos cortos y créditos largos”, añadió.
Salarios y en qué prestar atención
El bajo poder adquisitivo también limita la expansión del crédito. “El salario real sigue muy deteriorado. Incluso con estabilidad de precios, muchas familias no alcanzan los ingresos mínimos para acceder a un préstamo”, explicó Hauserman. También advirtió sobre la comparación con el alquiler. Para una propiedad de u$s80.000, un crédito de u$s60.000 (la familia debe disponer de un 25% del monto para los gastos operativos, comisión inmobiliaria y costos para acceder al crédito) a 10 años exige una cuota de $730.000, más otros gastos asociados. Alquilar una unidad similar ronda entre $450.000 y $500.000, sin necesidad de ahorro previo.
Otro factor que restringe el acceso es la informalidad. Muchas personas tienen capacidad real de pago, pero no pueden demostrarla con documentación. “Sería deseable que los bancos contemplen nuevas formas de evaluar ingresos y reduzcan los criterios formales excluyentes”, planteó Hauserman.
Enumeró cuatro claves para tomar una decisión adecuada:
- Asegurar que la cuota no supere el 30% de los ingresos del grupo familiar.
- Considerar todos los costos: escritura, impuestos, seguros y comisiones bancarias.
- Confirmar el porcentaje de financiación, que suele cubrir entre el 70% y 80% del valor de la propiedad.
- Consultar el historial crediticio para detectar errores y comparar al menos dos opciones bancarias antes de avanzar.
Rozados aconsejó otros criterios útiles: analizar si el préstamo permite adelantar pagos o cancelar sin penalidad. “El crédito hipotecario es una deuda a largo plazo que no se licua. Hay que asumirla con ingresos estables y sin exigirse al límite. Recomiendo observar si la línea elegida permite cancelaciones anticipadas sin penalización o bajo qué condiciones podría hacerse», concluyó.
